加強(qiáng)金融管理，已經(jīng)(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)調(diào)控的突出特征。加強(qiáng)對(duì)銀行信貸資金的管控，也就摁住了樓市非理性過(guò)(guò)快上漲的“七寸”。

　　最近，一些熱點(diǎn)(diǎn)城市的購(gòu)房者開(kāi)(kāi)始擔(dān)心自己的購(gòu)房計(jì)劃是否會(huì)(huì )受阻。有消息稱(chēng)(chēng)，買(mǎi)(mǎi)房不但需要有購(gòu)房資格，可能還需要爭(zhēng)取貸款資格。一些城市部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)(yè)務(wù)(wù)，有銀行甚至還暫停受理新房貸款業(yè)(yè)務(wù)(wù)。加之此前已有貸款利率上升的情況出現(xiàn)，意味著(zhù)在個(gè)(gè)別熱點(diǎn)(diǎn)城市中，買(mǎi)(mǎi)房時(shí)(shí)間周期更長(zhǎng)(cháng)，成本也會(huì)(huì )更高。

　　當(dāng)前熱點(diǎn)(diǎn)城市二手房貸款額度緊張與去年底出臺(tái)的房地產(chǎn)(chǎn)貸款集中管理制度密切相關(guān)(guān)。今年上半年，一些熱點(diǎn)(diǎn)城市房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)成交活躍，銀行房貸放量較大。與此同時(shí)(shí)，在主管部門(mén)(mén)的房地產(chǎn)(chǎn)貸款集中管理制度之下，貸款額度被嚴(yán)加管控。2020年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)(huì )出臺(tái)措施，將銀行金融機(jī)構(gòu)分為五檔，分別設(shè)置“房地產(chǎn)(chǎn)貸款余額占比上限”和“個(gè)(gè)人房貸余額占比上限”，被稱(chēng)(chēng)之為“兩條紅線(xiàn)(xiàn)”。對(duì)照“個(gè)(gè)人房貸余額占比上限”已經(jīng)(jīng)出現(xiàn)超標(biāo)或者臨近監(jiān)管上限的銀行，自然將個(gè)(gè)人房貸額度收緊。

　　不難發(fā)(fā)現(xiàn)，房貸額度緊張的城市正是一段時(shí)(shí)間以來(lái)(lái)成交火熱、房?jì)r(jià)上漲較快的城市。推行房地產(chǎn)(chǎn)貸款集中管理制度，規(guī)范銀行貸款業(yè)(yè)務(wù)(wù)，有助于切實(shí)(shí)打擊房地產(chǎn)(chǎn)炒作投機(jī)行為。

　　設(shè)立房地產(chǎn)(chǎn)貸款集中管理制度“兩條紅線(xiàn)(xiàn)”，是我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)金融管理的重要手段。加強(qiáng)金融管理，已經(jīng)(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)調(diào)控的突出特征。除房地產(chǎn)(chǎn)貸款集中管理制度外，住建部、人民銀行去年還推出了重點(diǎn)(diǎn)房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是針對(duì)房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)的“三道紅線(xiàn)(xiàn)”——“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)(chǎn)負(fù)債率不得大于70%”“凈負(fù)債率不得大于100%”“‘現(xiàn)金短債比’小于1”。今年3月份，銀保監(jiān)會(huì)(huì )等部門(mén)(mén)又出臺(tái)多項(xiàng)舉措防止經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域。

　　信貸資金被視為樓市的“七寸”。一系列房地產(chǎn)(chǎn)金融調(diào)控舉措的出臺(tái)，成為擠出樓市泡沫的關(guān)(guān)鍵環(huán)(huán)節(jié)。加強(qiáng)對(duì)銀行信貸資金的管控，也就摁住了樓市非理性過(guò)(guò)快上漲的“七寸”。房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)是資金高度密集的行業(yè)(yè)，銀行貸款連接著(zhù)房地產(chǎn)(chǎn)供需兩端。對(duì)于供給端開(kāi)(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)而言，銀行貸款是其重要資金來(lái)(lái)源，房企高杠桿、高負(fù)債率的情況司空見(jiàn)(jiàn)慣。2020年末，我國(guó)房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)(kāi)發(fā)(fā)貸款余額仍高達(dá)11.91萬(wàn)(wàn)億元。在需求端，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，購(gòu)房時(shí)(shí)貸款是必需流程。貝殼研究院在《2021新一線(xiàn)(xiàn)城市居住報(bào)告》中提到，“調(diào)查中僅31.8%的住房消費(fèi)者無(wú)(wú)貸款，68.2%的受訪(fǎng)(fǎng)者購(gòu)房時(shí)(shí)會(huì)(huì )選擇貸款”。在房?jì)r(jià)更加高企的“北上廣深”，需要使用貸款的購(gòu)房者占比會(huì)(huì )更高。值得擔(dān)憂(yōu)(yōu)的是，銀行貸款很多時(shí)(shí)候成了炒房客必不可少的依賴(lài)(lài)。如果任由信貸資金過(guò)(guò)度向房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域集中，樓市將不斷積累泡沫，集聚風(fēng)(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)(chǎn)金融調(diào)控的效果正在初步顯現(xiàn)。2020年，房地產(chǎn)(chǎn)貸款增速8年來(lái)(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。近日央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年5月住戶(hù)(hù)中長(zhǎng)(cháng)期貸款新增4426億元，較上月下降10%。居民中長(zhǎng)(cháng)期貸款主要以購(gòu)房按揭為主，這已經(jīng)(jīng)是居民部門(mén)(mén)中長(zhǎng)(cháng)期貸款新增額度連續(xù)兩個(gè)(gè)月下降。不過(guò)(guò)，盡管增速有所下降，房地產(chǎn)(chǎn)依然是占用過(guò)(guò)多信貸資源的領(lǐng)(lǐng)域，對(duì)實(shí)(shí)體經(jīng)(jīng)濟(jì)發(fā)(fā)展仍有擠出效應(yīng)。

　　房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域蘊(yùn)藏的高風(fēng)(fēng)險(xiǎn)始終值得高度警惕。房地產(chǎn)(chǎn)與金融深度關(guān)(guān)聯(lián)(lián)，房地產(chǎn)(chǎn)貸款規(guī)模龐大，牽扯范圍廣，對(duì)于宏觀(guān)經(jīng)(jīng)濟(jì)的影響可謂“牽一發(fā)(fā)而動(dòng)(dòng)全身”。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)(huì )主席郭樹(shù)(shù)清關(guān)(guān)于房地產(chǎn)(chǎn)金融風(fēng)(fēng)險(xiǎn)的提示言猶在耳——“房地產(chǎn)(chǎn)是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀?！??！碑?dāng)?，出現(xiàn)了個(gè)(gè)別房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)面臨高杠桿、高負(fù)債率導(dǎo)致的資金鏈嚴(yán)重吃緊的狀況，其中不乏知名大型房企，他們所面臨的狀況也足以佐證我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)(chǎn)金融調(diào)控的必要性和緊迫性。（本文來(lái)(lái)源：經(jīng)(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）