在房貸規(guī)?？燜贁U(kuò)張后，房抵貸被指有部分資金流入樓市，受到監(jiān)管部門(mén)(mén)和市場(chǎng)(chǎng)關(guān)(guān)注。近日有消息稱(chēng)，隨著(zhù)房地產(chǎn)(chǎn)金融監(jiān)管政策的加強(qiáng)，深圳等地的部分國(guó)有大行已于近期收緊了房地產(chǎn)(chǎn)抵押貸款條件，商鋪類(lèi)房抵貸更是直接停貸。

　　對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪(fǎng)調(diào)查發(fā)(fā)現(xiàn)，除了深圳之外，目前全國(guó)多地銀行都聲稱(chēng)收緊了房抵貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)。以北京地區(qū)為例，目前大多數(shù)銀行仍正常開(kāi)(kāi)展房抵貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)，但確實(shí)(shí)有部分銀行有所收緊，主要體現(xiàn)為，更嚴(yán)格的額度投放、商鋪類(lèi)房抵貸受限制以及更嚴(yán)格的審批條件約束業(yè)(yè)務(wù)(wù)申請(qǐng)。

　　同時(shí)(shí)，一些貸款中介公司為了吸引客戶(hù)，吹噓低息貸款，還宣稱(chēng)能通過(guò)(guò)“運(yùn)作”使房抵貸用于購(gòu)房，將那些原本不符合貸款條件的客戶(hù)順利獲得銀行貸款。

　　部分大行收緊房抵貸

　　合規(guī)性要求提高

　　今年以來(lái)(lái)，多地監(jiān)管部門(mén)(mén)下發(fā)(fā)通知，排查房抵貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)情況。在此背景下，全國(guó)多地的銀行收緊了房抵貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，目前北京地區(qū)部分國(guó)有大行已經(jīng)(jīng)收緊房抵貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)，除了加大審核力度、減緩放款速度之外，商鋪類(lèi)和地段不好的公寓的抵押是嚴(yán)格限制的，除非以經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)貸的方式申請(qǐng)。

　　“我行近期確實(shí)(shí)收緊了房抵經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)的辦理，利率有所上調(diào)，從年初的3.6％上升至目前的4.05％?！蹦硣?guó)訉?xiě)笮械目蛻?hù)經(jīng)(jīng)理告訴記者，審核條件越來(lái)(lái)越嚴(yán)格，對(duì)于以住宅為抵押物的“房抵貸”業(yè)(yè)務(wù)(wù)，最高貸款額度可以達(dá)到評(píng)估房?jì)r(jià)的70％，而以公寓和商鋪為抵押物的額度相對(duì)較低，最高50％。

　　上述客戶(hù)經(jīng)(jīng)理還表示：“如果以公寓和商鋪?zhàn)鳛榈盅何锷暾?qǐng)的話(huà)，我們不做該業(yè)(yè)務(wù)(wù)，除非客戶(hù)名下有公司。而且我行會(huì)(huì )指定擔(dān)保公司對(duì)抵押物進(jìn)(jìn)行評(píng)估，貸款期限1年，根據(jù)具體情況可以續(xù)簽?！?/p>

　　實(shí)(shí)際上，多數(shù)房產(chǎn)(chǎn)中介銷(xiāo)售人員也建議用普通住宅來(lái)(lái)做抵押貸款，商鋪類(lèi)抵押審核條件比較嚴(yán)格，而且銀行貸款很難獲批。特別是今年以來(lái)(lái)商鋪經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)不景氣，風(fēng)(fēng)險(xiǎn)較大，銀行管控更加嚴(yán)格。

　　在走訪(fǎng)中，記者從多個(gè)(gè)銀行信貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)的客戶(hù)經(jīng)(jīng)理處了解到，由于房抵貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)，監(jiān)管明確規(guī)定只能用于消費(fèi)或者經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)，不能用于其他投資。因此，部分銀行除了加強(qiáng)對(duì)資金流向的審核，甚至部分中小銀行已經(jīng)(jīng)暫停個(gè)(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)?！氨O(jiān)管部門(mén)(mén)對(duì)于‘房抵貸’用途真實(shí)(shí)性查得比較嚴(yán)格，特別對(duì)于消費(fèi)貸款?！蹦徹煞葜沏y行支行相關(guān)(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在審批之前需要上繳增值稅發(fā)(fā)票作為憑證，同時(shí)(shí)銀行以受托支付的形式打給第三方賬戶(hù)，并且后期銀行會(huì)(huì )不定期監(jiān)控資金流向，確保資金用于申請(qǐng)貸款的指標(biāo)。

　　某城商行的客戶(hù)經(jīng)(jīng)理對(duì)記者表示：“我行已經(jīng)(jīng)暫停了個(gè)(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)。由于監(jiān)管對(duì)于這類(lèi)貸款的用途要求有限制，銀行對(duì)貸款后資金具體去向的監(jiān)控很難，很多客戶(hù)達(dá)不到要求導(dǎo)致經(jīng)(jīng)常放不出貸款，所以取消該類(lèi)業(yè)(yè)務(wù)(wù)?！?/p>

　　同時(shí)(shí)，審核條件的嚴(yán)格還體現(xiàn)在銀行更加“挑剔”客戶(hù)，在客戶(hù)的選擇上更加擇優(yōu)(yōu)，而資質(zhì)(zhì)一般的客戶(hù)可能無(wú)(wú)法獲得貸款。據(jù)記者了解，國(guó)有銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)(chǎn)，也有部分中小銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)(chǎn)做“二押”，但是貸款的額度有所下降。

　　“篩選標(biāo)準(zhǔn)包括對(duì)個(gè)(gè)人信用核實(shí)(shí)、房屋核實(shí)(shí)、流動(dòng)(dòng)性、市場(chǎng)(chǎng)評(píng)估價(jià)(jià)格等。實(shí)(shí)際辦理中，會(huì)(huì )選擇房屋流動(dòng)(dòng)性較高、公司收入較好的客戶(hù)?！倍鄶點(diǎn)y行的客戶(hù)經(jīng)(jīng)理對(duì)記者表示。

　　此外，“放款慢”也是普遍情況?！叭綣�順利的X?huà)最快需要20個(gè)(gè)工作日，慢的話(huà)一個(gè)(gè)半月左右?！倍嗉毅y行的客戶(hù)經(jīng)(jīng)理告訴記者。也有房產(chǎn)(chǎn)中介表示：

　　“此前辦理貸款，大概只需15天即可辦完。但隨著(zhù)各家銀行收緊政策，所有手續(xù)辦理完成之后放款時(shí)(shí)間至少要近兩個(gè)(gè)月?！?/p>

　　銀行方面對(duì)此解釋稱(chēng)，四季度房貸額度比較緊，導(dǎo)致近期放款也比較慢，除了受年底銀行資金緊張影響外，近期監(jiān)管層面要求要配合房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控政策，控制房貸額度投放，所以房貸審批更加嚴(yán)格。

　　房貸中介宣稱(chēng)

　　房抵貸購(gòu)房“另有門(mén)(mén)路”

　　某房產(chǎn)(chǎn)中介向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，只要房產(chǎn)(chǎn)是真實(shí)(shí)的，公司情況、公司流水、上下游合同都可以“全權(quán)辦理”，并且收取貸款額的3％—5％作為服務(wù)(wù)費(fèi)用。上述中介還向記者介紹了此類(lèi)“移花接木”式操作流程：客戶(hù)通過(guò)(guò)經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)貸向銀行申請(qǐng)貸款，銀行通過(guò)(guò)受托支付的方式，將貸款資金打入合作的第三方對(duì)公賬戶(hù)（第三方可自己找或者由中介公司提供），再轉(zhuǎn)入指定的個(gè)(gè)人賬戶(hù)，最終以取現(xiàn)的方式規(guī)避銀行的審查，這種方式在后期調(diào)查中不易被發(fā)(fā)現(xiàn)。

　　據(jù)了解，多數(shù)銀行設(shè)定的抵押成數(shù)為七成，銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)(yōu)質(zhì)(zhì)客戶(hù)確實(shí)(shí)提供了較低的利率，在3％—4％之間，額度最高千萬(wàn)(wàn)元的融資規(guī)模是多數(shù)銀行的放款上限。而小貸公司的推介廣告則頗為高調(diào)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者注意到，為了吸引客戶(hù)，有公司吹噓低息貸款，且表示住房抵押貸款可貸房產(chǎn)(chǎn)估值的八到九成，貸款規(guī)模上限提高至3000萬(wàn)(wàn)元。但是在實(shí)(shí)際的操作過(guò)(guò)程中，并非如公司當(dāng)初“承諾”，甚至有小貸公司等第三方的利率最高可達(dá)10％以上。

　　一家金融外包公司工作人員對(duì)記者表示：“我們公司跟銀行有合作，可以幫助客戶(hù)匹配到合適的銀行、最低可申請(qǐng)3.85％的年化利率?！鋇�灾儧者舍撾了解該貸款全部流程之后發(fā)(fā)現(xiàn)，其實(shí)(shí)并不存在這類(lèi)情況。在記者多次詢(xún)問(wèn)(wèn)利率時(shí)(shí)，上述工作人員更改此前說(shuō)(shuō)法，并稱(chēng)：“住宅類(lèi)房抵經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)貸雖然可申請(qǐng)3.85％的年化利率，但是要求每年必須歸還本金；如果是商鋪類(lèi)房抵貸，貸款的利率為8.5％—10％，可貸房產(chǎn)(chǎn)估值的三成或三點(diǎn)(diǎn)五成?！?/p>

　　個(gè)(gè)人抵押貸款收緊

　　原因有二

　　近年來(lái)(lái)，監(jiān)管部門(mén)(mén)對(duì)銀行房貸的監(jiān)控非常嚴(yán)格。隨著(zhù)各地房地產(chǎn)(chǎn)銷(xiāo)售回暖，部分銀行房貸規(guī)模仍有增長(zhǎng)(cháng)，監(jiān)管部門(mén)(mén)再度下發(fā)(fā)控制房貸規(guī)模的要求，也預(yù)示著(zhù)房地產(chǎn)(chǎn)融資“嚴(yán)監(jiān)管”態(tài)(tài)勢(shì)不變。

　　今年4月份，多地監(jiān)管部門(mén)(mén)下發(fā)(fā)通知，排查房抵經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)情況。同時(shí)(shí)，一些大型銀行接到通知稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)(mén)近期要求大型商業(yè)(yè)銀行降低壓力，控制個(gè)(gè)人住房抵押貸款等房地產(chǎn)(chǎn)貸款規(guī)模，不少大型銀行新增住房類(lèi)貸款占比降至30％以下。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)(shí)表示，類(lèi)似房抵貸業(yè)(yè)務(wù)(wù)收緊，出發(fā)(fā)點(diǎn)(diǎn)可能在于銀行今年額度開(kāi)(kāi)始收緊。在收緊的情況下，此類(lèi)貸款業(yè)(yè)務(wù)(wù)會(huì)(huì )有所收緊?？陀^(guān)上說(shuō)(shuō)，包括此前深圳的經(jīng)(jīng)營(yíng)(yíng)貸事件，說(shuō)(shuō)明貸款方面是有壓力的，至少說(shuō)(shuō)明貸款層面也需要關(guān)(guān)注調(diào)控大方向，不能盲目放貸，更是要防范資金違規(guī)使用或流入房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域。后續(xù)類(lèi)似從嚴(yán)政策，客觀(guān)上也有助于房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)的交易穩(wěn)定和價(jià)(jià)格穩(wěn)定。

　　對(duì)于個(gè)(gè)人抵押貸款收緊的原因，銀行業(yè)(yè)內(nèi)人士表示，目前看來(lái)(lái)主要是兩個(gè)(gè)方面：四季度金融監(jiān)管升級(jí)，金融環(huán)(huán)境趨緊，房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)融資壓力較大；另一方面是今年三季度前的貸款額度已經(jīng)(jīng)發(fā)(fā)放超額，當(dāng)前剩余額度不足。