■ 王麗新

　　5月份以來(lái)，三則消息讓現(xiàn)房銷(xiāo)售再次成為熱議話(huà)題：一是河南省信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)(fā)布《關(guān)(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開(kāi)發(fā)(fā)的商品房，一律實(shí)(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售；二是近期國家金融監(jiān)督管理總局表態(tài)(tài)，加快出臺(tái)與房地產(chǎn)(chǎn)發(fā)(fā)展新模式相適配的系列融資制度，讓購房者對(duì)全面實(shí)(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售有所期待；三是不少企業(yè)(yè)將現(xiàn)房作為賣(mài)點(diǎn)(diǎn)吸引購房者買(mǎi)房，推動(dòng)(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售在市場(chǎng)(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升。

　　當(dāng)前，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式已從試行開(kāi)始向推行過(guò)渡。據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國已有超過(guò)30個(gè)(gè)?。ㄊ校┏讎_現(xiàn)房銷(xiāo)售相關(guān)(guān)支持政策。截至目前，合肥、鄭州等地明確進(jìn)(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)(diǎn)，海南、雄安已全面進(jìn)(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。從市場(chǎng)(chǎng)交易端來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比逐年提升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，現(xiàn)房銷(xiāo)售在商品住宅銷(xiāo)售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%。

　　那么，現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)(shí)代來(lái)了嗎？在筆者看來(lái)，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)(chǎng)情況來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售需順勢(shì)而為，更需“因城施策”，循序漸進(jìn)(jìn)式推行。當(dāng)然，從長(cháng)期來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售是新方向，有優(yōu)(yōu)勢(shì)也有挑戰(zhàn)，若全面實(shí)(shí)施，將對(duì)房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)產(chǎn)(chǎn)生多方面影響。

　　首先，利好購房者?，F(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)(shí)現(xiàn)“供應(yīng)即實(shí)(shí)景”。對(duì)購房者而言，是從“圖紙買(mǎi)房”到“實(shí)(shí)景消費(fèi)”的質(zhì)(zhì)變，會(huì)(huì )避免傳統(tǒng)期房銷(xiāo)售中交房“貨不對(duì)板”、延期交房糾紛以及爛尾的風(fēng)(fēng)險(xiǎn)。一方面，現(xiàn)房銷(xiāo)售可實(shí)(shí)現(xiàn)“交房即交證”“配套即享”模式，提升居住安全感；另一方面，現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)(huì )加快去庫存速度。此外，房屋品質(zhì)(zhì)可見(jiàn)可測(cè)，可與資產(chǎn)(chǎn)價(jià)(jià)值深度綁定，核心城市優(yōu)(yōu)質(zhì)(zhì)地段現(xiàn)房更有“品質(zhì)(zhì)溢價(jià)(jià)”空間。

　　其次，考驗(yàn)房企綜合能力?，F(xiàn)房銷(xiāo)售模式考驗(yàn)房企的開(kāi)發(fā)(fā)模式、資金鏈、產(chǎn)(chǎn)品力等全方位綜合能力。一是回款周期對(duì)現(xiàn)金流影響較為明顯，一般來(lái)說(shuō)，期房預(yù)售模式下，周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)的房企從拿地開(kāi)始平均6個(gè)(gè)月內(nèi)可以見(jiàn)到回款，現(xiàn)房銷(xiāo)售意味著(zhù)項(xiàng)目竣工后回款，回款周期延長(cháng)2年至3年；二是融資結(jié)構(gòu)需從中短期向中長(cháng)期調(diào)整，尤其是有息負(fù)債更需轉(zhuǎn)化為長(cháng)周期且低成本融資，才能更好地穩(wěn)住回報(bào)率；三是倒逼房企摒棄“速度優(yōu)(yōu)先”開(kāi)發(fā)(fā)模式，抓“精細(xì)化管理”和提升產(chǎn)(chǎn)品力，建立從拿地到交付的全流程品質(zhì)(zhì)管控體系，加大研發(fā)(fā)投入，讓產(chǎn)(chǎn)品向綠色化和智能化轉(zhuǎn)型，才能擴(kuò)大市場(chǎng)(chǎng)占有率。

　　最后，配套支持措施是關(guān)(guān)鍵。在期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售模式變化過(guò)程中，要解決可能出現(xiàn)的購房者購房成本高、開(kāi)發(fā)(fā)商沉淀資金周期更長(cháng)以及新房供應(yīng)規(guī)?？燜倏s量導(dǎo)致的階段性供需失衡等問(wèn)題，這就意味著(zhù)配套政策是關(guān)(guān)鍵，可從土地、財(cái)稅政策等方面發(fā)(fā)力。一是建立“現(xiàn)售+預(yù)售”的雙軌并行機(jī)制；二是“因城施策”，配套細(xì)則差異化，如庫存高企城市出臺(tái)“現(xiàn)房銷(xiāo)售鼓勵(lì)政策”，對(duì)購買(mǎi)現(xiàn)房的購房者進(jìn)(jìn)行契稅補(bǔ)貼，允許房企分期繳納現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目的土地出讓金等；三是構(gòu)建多元化融資渠道，如鼓勵(lì)銀行設(shè)立“現(xiàn)房開(kāi)發(fā)(fā)專(zhuān)項(xiàng)貸款”，延長(cháng)貸款期限，合理合規(guī)地支持優(yōu)(yōu)質(zhì)(zhì)房企發(fā)(fā)行“現(xiàn)房項(xiàng)目收益?zhèn)?，將綠色建筑、裝配式現(xiàn)房項(xiàng)目納入綠色信貸支持范圍等；四是財(cái)稅政策銜接，如考慮推遲現(xiàn)房項(xiàng)目土地增值稅預(yù)繳時(shí)(shí)間，補(bǔ)貼房企融資成本等。

　　總而言之，結(jié)合市場(chǎng)(chǎng)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)(chǎn)轉(zhuǎn)型方向來(lái)看，構(gòu)建“期房與現(xiàn)房并存、增量與存量互補(bǔ)”的新發(fā)(fā)展模式已在路上，但未來(lái)仍需政策引導(dǎo)、市場(chǎng)(chǎng)培育與金融創(chuàng)(chuàng )新協(xié)(xié)同推進(jìn)(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，助力房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)健康發(fā)(fā)展。