中國經(jīng)(jīng)濟網(wǎng)(wǎng)北京7月22日訊（記者 李方） 在我國房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)(guān)系發(fā)(fā)生重大變化的新形勢下，市場(chǎng)從高速發(fā)(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)(zhì)量發(fā)(fā)展階段，房企由過(guò)去的“三高”模式向低負債、可持續(xù)運營(yíng)方向轉(zhuǎn)變，在這一過(guò)程中，一些房企由開(kāi)發(fā)(fā)商轉(zhuǎn)向城市運營(yíng)商，激發(fā)(fā)消費新動(dòng)能，市場(chǎng)空間廣闊。

　　REITs作為新興融資工具，有助于房企盤(pán)活存量資產(chǎn)(chǎn)，打通“投、融、管、退”閉環(huán)(huán)。目前，我國已上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)(chǎn)品達38只，合計融資規(guī)模約1258億元。消費基礎(chǔ)設(shè)施是公募REITs的重要板塊，目前已經(jīng)(jīng)上市的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs共4只，首發(fā)(fā)規(guī)模合計達到121.83億元。

　　近日，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs再添新員——華夏首創(chuàng)(chuàng )奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱(chēng)“華夏首創(chuàng)(chuàng )奧萊REIT”）獲得證監(jiān)會(huì )準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，并獲得上交所無(wú)異議函，華夏首創(chuàng)(chuàng )奧萊REIT即將進(jìn)入發(fā)(fā)售階段。這是國內(nèi)首只以?shī)W特萊斯為底層資產(chǎn)(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，為其他自持經(jīng)(jīng)營(yíng)性物業(yè)(yè)的房企轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)有益參考。

　　盤(pán)活存量 房企探索資產(chǎn)(chǎn)證券化模式

　　去年，國家發(fā)(fā)改委、證監(jiān)會(huì )相繼發(fā)(fā)布文件，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)(chǎn)類(lèi)型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，以期進(jìn)一步增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)(chuàng )新消費場(chǎng)景，優(yōu)(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)(yè)網(wǎng)(wǎng)點(diǎn)項目和保障基本民生的社區(qū)商業(yè)(yè)項目發(fā)(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　在這一市場(chǎng)機遇下，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)集團以旗下武漢首創(chuàng)(chuàng )奧萊項目和濟南首創(chuàng)(chuàng )奧萊項目作為底層資產(chǎn)(chǎn)，由旗下首創(chuàng)(chuàng )鉅大有限公司擔(dān)任運營(yíng)管理統(tǒng)籌機構(gòu)，華夏基金為基金管理人，申報發(fā)(fā)行公募REITs產(chǎn)(chǎn)品，項目總估值19.73億元，已于今年6月底獲批。

　　據(jù)了解，武漢首創(chuàng)(chuàng )奧萊項目于2018年4月開(kāi)業(yè)(yè)，2019年以來(lái)穩(wěn)居武漢長(cháng)江以南區(qū)域奧萊市場(chǎng)龍頭地位，項目包含8棟商業(yè)(yè)樓棟，項目建筑形態(tài)(tài)為地上兩層、局部三層的開(kāi)放式街區(qū)，采取田字形街區(qū)布局及托斯卡納小鎮(zhèn)建筑風(fēng)(fēng)格，擁有“市政廳”“圖書(shū)館”“教堂”“火車(chē)站”“劇院”等場(chǎng)景化體驗空間。濟南首創(chuàng)(chuàng )奧萊項目于2019年1月開(kāi)業(yè)(yè)，自開(kāi)業(yè)(yè)以來(lái)銷(xiāo)售額蟬聯(lián)(lián)濟南奧萊市場(chǎng)第一，項目包含8棟商業(yè)(yè)樓棟，項目建筑形態(tài)(tài)為地上三層開(kāi)放式街區(qū)，擁有“羅馬廣場(chǎng)”“米蘭廣場(chǎng)”“摩納哥廣場(chǎng)”“威尼斯廣場(chǎng)”“錫耶納廣場(chǎng)”等場(chǎng)景化體驗空間。

　　當(dāng)前，消費者消費習(xí)慣悄然改變，除了方便快捷的線(xiàn)上購物，也重視線(xiàn)下場(chǎng)景化的體驗消費?！?023-2024中國奧特萊斯行業(yè)(yè)白皮書(shū)》顯示，2023年，零售行業(yè)(yè)發(fā)(fā)展承壓，各業(yè)(yè)態(tài)(tài)的增長(cháng)分化較大，但奧萊業(yè)(yè)態(tài)(tài)逆市增長(cháng)，全國現(xiàn)有在營(yíng)業(yè)(yè)奧特萊斯項目約239個(gè)，2023年奧萊銷(xiāo)售規(guī)模約2300億元，同比增長(cháng)約9.5%，在所有零售業(yè)(yè)態(tài)(tài)中增長(cháng)比例最高。

　　首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)集團副總經(jīng)(jīng)理、首創(chuàng)(chuàng )鉅大公司執(zhí)行董事、總經(jīng)(jīng)理謝洪毅告訴記者，華夏首創(chuàng)(chuàng )奧萊REIT既是踐行國企責(zé)任，貫徹國家“把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)(yōu)先位置”決策部署的重要舉措，也將有助于公司打通商業(yè)(yè)重資產(chǎn)(chǎn)“投、融、管、退”全鏈條?！笆讋?chuàng )城發(fā)(fā)深耕奧萊15年，雖然已形成穩(wěn)定的運營(yíng)模式，但以自有資金進(jìn)行資產(chǎn)(chǎn)盤(pán)活創(chuàng)(chuàng )新，回收成本時(shí)間相對較長(cháng)。通過(guò)資產(chǎn)(chǎn)證券化的模式，獲得資產(chǎn)(chǎn)力量的支持，可以在盤(pán)活資金的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)創(chuàng)(chuàng )新，形成商業(yè)(yè)流程上的閉環(huán)(huán)，以及獲取更大的管理規(guī)模和機會(huì )?！?/p>

　　“華夏首創(chuàng)(chuàng )奧特萊斯REIT的獲批，一方面，進(jìn)一步豐富了消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)(chǎn)類(lèi)型；另一方面，也反映出奧特萊斯業(yè)(yè)態(tài)(tài)的發(fā)(fā)展?jié)摿??！敝兄稈芯吭貉芯扛笨偙O(jiān)徐躍進(jìn)告訴記者，近幾年社會(huì )經(jīng)(jīng)濟發(fā)(fā)展面臨一定壓力，居民收入預(yù)期不確定性有所提升，消費觀(guān)念更加理性，希望在品質(zhì)(zhì)和價(jià)格之間尋找平衡點(diǎn)。在此背景下，主打“大品牌、小價(jià)格”經(jīng)(jīng)營(yíng)理念的奧特萊斯業(yè)(yè)態(tài)(tài)因具備消費目的性強、中高端品牌占比較高、商品價(jià)格優(yōu)(yōu)惠、品牌組合豐富等優(yōu)(yōu)勢，受到消費者更多青睞，迎來(lái)一定的發(fā)(fā)展機遇。

　　對于REITs這一創(chuàng)(chuàng )新金融工具，謝洪毅表示，資產(chǎn)(chǎn)證券化將作為首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)長(cháng)期發(fā)(fā)展中的重要一步，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)將加強招商運營(yíng)管理能力，在服務(wù)(wù)消費者的同時(shí)帶動(dòng)城市化發(fā)(fā)展。

　　厚積薄發(fā)(fā) 創(chuàng)(chuàng )造城市綜合運營(yíng)新價(jià)值

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，“規(guī)模紅利”時(shí)代已經(jīng)(jīng)過(guò)去，政府和企業(yè)(yè)都在積極探索房地產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)發(fā)(fā)展新模式。這其中，由重資產(chǎn)(chǎn)向輕資產(chǎn)(chǎn)轉(zhuǎn)型，由短期的開(kāi)發(fā)(fā)業(yè)(yè)務(wù)(wù)向長(cháng)期的綜合運營(yíng)業(yè)(yè)務(wù)(wù)轉(zhuǎn)型，同時(shí)也和此前的地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)業(yè)(yè)務(wù)(wù)保持一定的相關(guān)(guān)性，成為許多房企新的探索方向。

　　2021年，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)重組成立，吸收合并此前以房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)業(yè)(yè)務(wù)(wù)為主的首創(chuàng)(chuàng )置業(yè)(yè)，同時(shí)注入首創(chuàng)(chuàng )集團旗下的首創(chuàng)(chuàng )經(jīng)(jīng)中、首創(chuàng)(chuàng )新城鎮(zhèn)和北京綠基三大業(yè)(yè)務(wù)(wù)平臺的資產(chǎn)(chǎn)。目前，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)以城市發(fā)(fā)展綜合運營(yíng)商為發(fā)(fā)展目標(biāo)，形成了城市綜合開(kāi)發(fā)(fā)、城市綜合運營(yíng)、城市更新升級為主的三大業(yè)(yè)務(wù)(wù)主航道。

　　“我們從業(yè)(yè)內(nèi)熟知的首創(chuàng)(chuàng )置業(yè)(yè)到如今的首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)，一直致力于推動(dòng)各業(yè)(yè)務(wù)(wù)板塊的資源重組和創(chuàng)(chuàng )新發(fā)(fā)展，由高速發(fā)(fā)展向高質(zhì)(zhì)量發(fā)(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)變，不斷推動(dòng)房地產(chǎn)(chǎn)平衡發(fā)(fā)展，積極探索商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)新模式?！敝x洪毅說(shuō)。

　　事實(shí)上，在奧萊賽道，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)已深耕多年，積攢了豐富的經(jīng)(jīng)驗。早在2013年，北京首創(chuàng)(chuàng )奧萊正式對外營(yíng)業(yè)(yè)，填補了彼時(shí)京西南大型商業(yè)(yè)的空白。開(kāi)業(yè)(yè)十年來(lái)，北京首創(chuàng)(chuàng )奧萊銷(xiāo)售額累計超200億元，納稅超4億元，解決4000余人就業(yè)(yè)問(wèn)題，帶動(dòng)周邊住宅市場(chǎng)發(fā)(fā)展，為推動(dòng)城市更新作出貢獻。

　　目前，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)全國在營(yíng)奧萊項目15家，成為全國布局最廣的奧萊運營(yíng)商，總建筑面積約180萬(wàn)平方米，在項目選址及招商運營(yíng)等方面占據(jù)先發(fā)(fā)優(yōu)(yōu)勢。謝洪毅透露，根據(jù)時(shí)間表，后期會(huì )繼續(xù)開(kāi)展新的資產(chǎn)(chǎn)證券化項目，豐富的資產(chǎn)(chǎn)儲備為華夏首創(chuàng)(chuàng )奧萊REIT擴募提供了廣闊的想象空間。

　　從地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)商轉(zhuǎn)為城市運營(yíng)商，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)近年來(lái)的轉(zhuǎn)型為整個(gè)地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)轉(zhuǎn)型提供了有益探索。徐躍進(jìn)表示，房企從過(guò)去的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向輕重并舉的開(kāi)發(fā)(fā)、運營(yíng)、服務(wù)(wù)一體化轉(zhuǎn)型，成為房企探索新模式的重要方向。一方面，房企可以探索新業(yè)(yè)務(wù)(wù)模式，尋求代建等輕資產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)務(wù)(wù)發(fā)(fā)展空間；另一方面，房企應(yīng)抓住結(jié)構(gòu)性機會(huì )，追求開(kāi)發(fā)(fā)業(yè)(yè)務(wù)(wù)的“有質(zhì)(zhì)量增長(cháng)”。

　　謝洪毅表示，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)將繼續(xù)秉承“以人為本”的發(fā)(fā)展理念，不斷提升城市運營(yíng)能力，為市民創(chuàng)(chuàng )造更加美好的生活環(huán)(huán)境，為城市發(fā)(fā)展貢獻更多力量。同時(shí)，首創(chuàng)(chuàng )城發(fā)(fā)將繼續(xù)探索新的融資渠道和商業(yè)(yè)模式，為企業(yè)(yè)的可持續(xù)發(fā)(fā)展注入新的活力。