2023年以來(lái)，盡管新房成交量同比下降，但二手房成交量上漲，新房與二手房合起來(lái)的總成交量同比實(shí)現(xiàn)正增長(cháng)。這表明，我國房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)成交格局發(fā)(fā)生了一定變化。

　　商品房交易總量實(shí)現(xiàn)正增長(cháng)減輕了各方對房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)發(fā)(fā)展形勢的擔(dān)憂(yōu)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整周期，比較直接的體現(xiàn)是新建商品房銷(xiāo)售量回升較為緩慢。1月至11月，新建商品住宅銷(xiāo)售量同比下降8%。在新房銷(xiāo)售量下降的情況下，二手房銷(xiāo)售量增長(cháng)帶動(dòng)總量實(shí)現(xiàn)正增長(cháng)，表明我國房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)總需求量仍保持穩(wěn)定，并未出現(xiàn)需求明顯萎縮的情況，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)(fā)生了變化。由此，分析我國房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)的走勢，不能只看新房交易量，而是應(yīng)綜合新房和二手房情況做出準(zhǔn)確判斷。

　　2023年以來(lái)，我國二手房交易量占住房總交易量比例創(chuàng)(chuàng )歷史新高。1月至11月，全國二手房交易量占新房和二手房總交易量的比重達(dá)37.1%，較上年同期提高約10個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)(chuàng )歷史新高。全國已經(jīng)(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅交易量超過(guò)新建商品住宅交易量。二手房交易量在住房交易量中占比越來(lái)越大，住房交易逐步進(jìn)(jìn)入存量時(shí)代或?qū)⑹谴髣菟?。放眼國外，美國當(dāng)前的新房交易量?jì)H占住房交易總量的10%左右。

　　二手房交易量上漲有多重原因。一些房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)債務(wù)(wù)違約，市場(chǎng)上出現(xiàn)了已售逾期難交付的房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)項目。很多消費者擔(dān)心購買(mǎi)新房遇到難以交付的項目，而二手住宅不存在這個(gè)問(wèn)題，即買(mǎi)即住。同時(shí)，今年以來(lái)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費”“降低二手房中介服務(wù)(wù)費”“帶押過(guò)戶(hù)”等政策促進(jìn)(jìn)了住房消費需求釋放，更有助于提高二手住宅流動(dòng)性。此外，一些二手房本身就具有地理位置優(yōu)(yōu)越、配套完善、服務(wù)(wù)優(yōu)(yōu)質(zhì)(zhì)等特點(diǎn)，和位置相對較為偏遠(yuǎn)的新建商品住宅相比，具有一定優(yōu)(yōu)勢，當(dāng)本輪價(jià)格調(diào)整到購買(mǎi)者心理價(jià)位時(shí)便出手購買(mǎi)。

　　二手房交易量增長(cháng)將進(jìn)(jìn)一步發(fā)(fā)揮對房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。老舊小區(qū)改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新等工作的推進(jìn)(jìn)，大大提高了存量住房品質(zhì)(zhì)。隨著(zhù)我國進(jìn)(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，住房發(fā)(fā)展進(jìn)(jìn)入存量階段，存量經(jīng)(jīng)營(yíng)將在房地產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)發(fā)(fā)展過(guò)程中分量更重。房地產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)拉動(dòng)投資增長(cháng)的方式也將從過(guò)去以大規(guī)模購地開(kāi)發(fā)(fā)為主，轉(zhuǎn)向購地開(kāi)發(fā)(fā)與存量房更新改造并重。二手房交易量占比提高，有利于帶動(dòng)家具、家電、家裝等下游產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)發(fā)(fā)展。同時(shí)，在存量住房更新和改造過(guò)程中，將更加注重提升居住服務(wù)(wù)品質(zhì)(zhì)，因此有機會(huì )帶動(dòng)中介、租賃、物業(yè)(yè)等細(xì)分領(lǐng)(lǐng)域發(fā)(fā)展，房地產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)中服務(wù)(wù)內(nèi)容的比重將有所增長(cháng)。

　　針對二手房交易占比增長(cháng)這一趨勢，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)形勢，宜進(jìn)(jìn)一步深挖二手房交易潛力，出臺有力措施更好釋放二手房需求。包括進(jìn)(jìn)一步調(diào)整優(yōu)(yōu)化相關(guān)(guān)金融支持政策，實(shí)行一定稅費、中介費優(yōu)(yōu)惠措施，積極推進(jìn)(jìn)完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新，優(yōu)(yōu)化居住服務(wù)(wù)供給。同時(shí)，完善相關(guān)(guān)制度，包括探索建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等，形成房屋安全長(cháng)效機制，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障，讓老百姓住得安心。

　　二手房交易量占比提升，不代表新建商品住宅就無(wú)人問(wèn)津了。隨著(zhù)“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)(jìn)，房企紓困及穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域風(fēng)(fēng)險工作開(kāi)展，以及加大力度推進(jìn)(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，新房市場(chǎng)的預(yù)期也將隨之修復(fù)和穩(wěn)定，新房銷(xiāo)售有望逐步好轉(zhuǎn)。值得關(guān)(guān)注的是，房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也在進(jìn)(jìn)行中，未來(lái)新建商品住宅供給將根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)需求確定供給數(shù)量，配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地，以房定錢(qián)，避免房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)大起大落。（本文來(lái)源：經(jīng)(jīng)濟日報 作者：亢 舒）