在當(dāng)前房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)中，“支持剛性和改善性住房需求”是政策層面多次強(qiáng)調(diào)的，“對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的，要大力支持；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持；對(duì)購(gòu)買(mǎi)三套以上住房，原則上不支持”。無(wú)(wú)論是眼下促進(jìn)(jìn)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)的企穩(wěn)回升，還是從較長(zhǎng)(cháng)時(shí)(shí)間階段看，改善性住房需求的潛力都需進(jìn)(jìn)一步挖掘和釋放，這是因?yàn)楦纳菩孕枨蟮目臻g大，在市場(chǎng)(chǎng)中占比將日益提升，更好釋放改善性需求將成為促進(jìn)(jìn)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)(fā)展十分重要的舉措。

　　通常認(rèn)為，改善性需求至少是第二次置業(yè)(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大?！捌咂鍘睌?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到38.62平方米。從國(guó)際經(jīng)(jīng)驗(yàn)看，人均住房面積的增長(zhǎng)(cháng)與經(jīng)(jīng)濟(jì)發(fā)(fā)展水平和收入增長(zhǎng)(cháng)正相關(guān)(guān)。隨著(zhù)我國(guó)經(jīng)(jīng)濟(jì)社會(huì)(huì )發(fā)(fā)展，人們對(duì)“住上更大面積房子”的改善性需求還將有所增加。當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)63.9%，仍有較大上升空間，但隨著(zhù)城鎮(zhèn)化率增速較之過(guò)(guò)去趨緩，城鎮(zhèn)新增常住人口數(shù)量的增長(zhǎng)(cháng)速度也將有所下降。相對(duì)應(yīng)改善性需求比剛性需求有更大提升空間?？梢灶A(yù)計(jì)，在很多城市，改善性需求在新增城鎮(zhèn)住房總需求中的占比將逐步超過(guò)(guò)半數(shù)，以小換大，以舊換新將成為相對(duì)主力的需求。有研究顯示，當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)(chǎng)中的改善性需求占比已經(jīng)(jīng)超過(guò)(guò)50%，成為住宅市場(chǎng)(chǎng)增長(zhǎng)(cháng)的主要?jiǎng)?dòng)能。

　　更好滿(mǎn)足改善性需求有助于擴(kuò)內(nèi)需。2022年底的中央經(jīng)(jīng)濟(jì)工作會(huì)(huì )議在對(duì)著(zhù)力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求作出部署時(shí)(shí)明確指出，支持住房改善等消費(fèi)。房地產(chǎn)(chǎn)是支柱產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)，對(duì)經(jīng)(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)(dòng)作用強(qiáng)。從發(fā)(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)(jīng)驗(yàn)看，即使進(jìn)(jìn)入城市化高度發(fā)(fā)展階段，與住房相關(guān)(guān)的消費(fèi)仍是最重要的內(nèi)需之一。住房改善不僅是單純的購(gòu)買(mǎi)住房的支出，配套設(shè)施建設(shè)、服務(wù)(wù)完善提升均有很強(qiáng)的擴(kuò)內(nèi)需帶動(dòng)(dòng)作用。從更廣視野看，更好滿(mǎn)足改善性住房需求有助于留住人才，進(jìn)(jìn)而促進(jìn)(jìn)城市產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)發(fā)(fā)展和帶動(dòng)(dòng)就業(yè)(yè)。

　　改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)(zhì)的提升。我國(guó)住房發(fā)(fā)展已經(jīng)(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)(yōu)化和品質(zhì)(zhì)提升的發(fā)(fā)展時(shí)(shí)期。人民群眾對(duì)住房的要求也從“有沒(méi)(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)(yōu)質(zhì)(zhì)的物業(yè)(yè)服務(wù)(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，改善性需求空間很大。

　　滿(mǎn)足改善性需求不僅需要新建住房，還涵蓋存量住房的更新改造，以及滿(mǎn)足更多適老化住房需求。毋庸諱言，過(guò)(guò)去二十余年商品房市場(chǎng)(chǎng)快速發(fā)(fā)展階段，城鎮(zhèn)大量住宅小區(qū)拔地而起，以量的優(yōu)(yōu)勢(shì)基本解決了住房短缺問(wèn)(wèn)題，但高品質(zhì)(zhì)住宅并不多。隨著(zhù)改善性需求逐漸成為主力，以及人們對(duì)居住品質(zhì)(zhì)的要求提升，市場(chǎng)(chǎng)對(duì)高品質(zhì)(zhì)住宅的需求勢(shì)必越來(lái)(lái)越多。房企之間的競(jìng)爭(zhēng)或許會(huì)(huì )從過(guò)(guò)去主要靠加快建設(shè)周轉(zhuǎn)速度提升盈利空間，轉(zhuǎn)向以品質(zhì)(zhì)取勝。存量住宅往往有地段優(yōu)(yōu)勢(shì)，配套成熟，隨著(zhù)城市從過(guò)(guò)去大拆大建過(guò)(guò)渡到城市更新的新階段，存量住宅的優(yōu)(yōu)化和升級(jí)也可以成為改善性需求不錯(cuò)的二次置業(yè)(yè)選擇。老齡化社會(huì)(huì )加速到來(lái)(lái)，與老年人居住需求相匹配的新建住宅和二手住宅，以及經(jīng)(jīng)過(guò)(guò)加裝電梯等適老化改造的小區(qū)，都將迎來(lái)(lái)更多改善性需求的關(guān)(guān)注。

　　如何更好滿(mǎn)足改善性住房需求？從中長(zhǎng)(cháng)期來(lái)(lái)看，是建設(shè)和改造更多高品質(zhì)(zhì)的好房子。眼下，應(yīng)該切實(shí)(shí)落實(shí)(shí)好合理支持改善性住房需求的相關(guān)(guān)政策。一段時(shí)(shí)間以來(lái)(lái)，很多城市均對(duì)過(guò)(guò)去限購(gòu)、限貸等限制性措施進(jìn)(jìn)行了調(diào)整優(yōu)(yōu)化；有關(guān)(guān)部門(mén)也出臺(tái)了換房享受個(gè)(gè)人所得稅退稅優(yōu)(yōu)惠等舉措。同時(shí)(shí)，應(yīng)適時(shí)(shí)降低改善性需求的置換成本。當(dāng)前改善性需求的首付和貸款負(fù)擔(dān)均顯著(zhù)高于首次置業(yè)(yè)，但從總體而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗風(fēng)(fēng)險(xiǎn)能力均較高，因此，可以進(jìn)(jìn)一步因城施策對(duì)改善性需求的首付比例和貸款利率進(jìn)(jìn)行調(diào)整優(yōu)(yōu)化。一些城市改善性需求的門(mén)檻相對(duì)較高，在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，有進(jìn)(jìn)一步下調(diào)的空間。（本文來(lái)(lái)源：經(jīng)(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）