2022年對(duì)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)來(lái)說(shuō)，注定是極不平凡的一年。全年房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)延續(xù)了2021年下半年以來(lái)的下行態(tài)(tài)勢(shì)，近幾個(gè)(gè)月來(lái)出現(xiàn)加速下滑，成為影響經(jīng)(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個(gè)(gè)重大風(fēng)(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)(chǎn)是國民經(jīng)(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)，對(duì)經(jīng)(jīng)濟(jì)增長(cháng)、就業(yè)(yè)、財(cái)稅、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都有重要影響。展望2023年，各方應(yīng)在進(jìn)(jìn)一步落實(shí)(shí)現(xiàn)有調(diào)控舉措基礎(chǔ)上，扎實(shí)(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，有效防范化解房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域金融風(fēng)(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)(jìn)一步從供需兩端加大政策力度，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控政策仍有進(jìn)(jìn)一步發(fā)(fā)力空間。

　　回首2022年，房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)持續(xù)下行，多項(xiàng)房地產(chǎn)(chǎn)指標(biāo)下滑明顯。2022年1月至11月，全國房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)投資下降9.8%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降23.3%，房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)到位資金同比下降25.7%，房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)景氣指數(shù)今年以來(lái)持續(xù)下降。11月份，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)(jià)格環(huán)(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，一些房企在2022年面臨流動(dòng)(dòng)性困難。應(yīng)該說(shuō)，2022年我國房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)一直在寒冬中徘徊。無(wú)論是房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)，還是房地產(chǎn)(chǎn)產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)鏈中各個(gè)(gè)環(huán)(huán)節(jié)的企業(yè)(yè)，都面臨不小困境。房?jì)r(jià)下行的城市較多，購房者觀(guān)望情緒濃厚，房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)的良性循環(huán)(huán)受到阻礙。

　　與市場(chǎng)(chǎng)持續(xù)下行相對(duì)應(yīng)的是，旨在促市場(chǎng)(chǎng)企穩(wěn)回暖的房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)。12月26日，東莞宣布進(jìn)(jìn)一步優(yōu)(yōu)化房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控政策，解除限購，加強(qiáng)限售，可以看出，政策目的在于支持剛性和改善性住房需求，同時(shí)(shí)堅(jiān)持“房住不炒”。實(shí)(shí)際上，今年以來(lái)，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松綁過(guò)去的限制性政策，促進(jìn)(jìn)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)企穩(wěn)的政策可謂應(yīng)出盡出，包括放松限購、限貸、限售、限價(jià)(jià)，以及調(diào)整住房公積金政策，出臺(tái)“一人購房全家?guī)汀钡裙膭?lì)政策，出臺(tái)棚改房票安置政策，減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，發(fā)(fā)放住房補(bǔ)貼等舉措。

　　針對(duì)一些房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)項(xiàng)目逾期難交付，有關(guān)(guān)部門(mén)和各地方政府積極推進(jìn)(jìn)“保交樓”保障購房者權(quán)益。全力以赴“保交樓”有助于重塑市場(chǎng)(chǎng)信心。有關(guān)(guān)部門(mén)針對(duì)已售逾期難交付的房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)項(xiàng)目，推出較大規(guī)模的政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款正在落地見(jiàn)效。進(jìn)(jìn)入11月份，房地產(chǎn)(chǎn)金融政策不斷，央行、銀保監(jiān)會(huì)(huì )推出“金融16條”。隨后，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)(fā)”支持房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)(fā)展。本輪房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)(diǎn)是從供需兩端齊發(fā)(fā)力，既有針對(duì)需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房貸利率等舉措，又有針對(duì)供給端房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)拓寬資金來(lái)源的支持措施。

　　房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)在過(guò)去20多年經(jīng)(jīng)歷了飛速發(fā)(fā)展，對(duì)經(jīng)(jīng)濟(jì)增長(cháng)的支撐作用十分明顯。近一年多以來(lái)的房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)調(diào)整，教訓(xùn)十分深刻。過(guò)去房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，風(fēng)(fēng)險(xiǎn)積聚，住房在一些城市出現(xiàn)供需失衡。對(duì)于許多購房者而言，更看重住房的投資屬性，居民負(fù)債率上升過(guò)快，住房在居民財(cái)富的占比一直居高不下。同時(shí)(shí)，行業(yè)(yè)也形成了高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式，房企也因此在本輪調(diào)整過(guò)程中暴露了風(fēng)(fēng)險(xiǎn)，防范和化解房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域金融風(fēng)(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)(jīng)成為有效防范和化解重大經(jīng)(jīng)濟(jì)金融風(fēng)(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。

　　應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到，未來(lái)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)需要進(jìn)(jìn)一步發(fā)(fā)展，也有繼續(xù)實(shí)(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)(fā)展的空間。有人認(rèn)為，到現(xiàn)在這個(gè)(gè)階段，房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)不會(huì)(huì )再有太多發(fā)(fā)展機(jī)遇了，這種認(rèn)識(shí)是片面的。房地產(chǎn)(chǎn)始終是國民經(jīng)(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)，其鏈條長(cháng)、涉及面廣，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)(yè)。同時(shí)(shí)，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。

　　針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)的下行態(tài)(tài)勢(shì)，需采取更大力度政策舉措，支持房地產(chǎn)(chǎn)行業(yè)(yè)平穩(wěn)健康發(fā)(fā)展。近期密集出臺(tái)的政策措施逐步見(jiàn)效的同時(shí)(shí)，相關(guān)(guān)調(diào)控政策仍有進(jìn)(jìn)一步完善的空間。需要研究出臺(tái)新的政策舉措，改善房企資產(chǎn)(chǎn)負(fù)債，有效增加住房供給。還需研究中長(cháng)期治本之策。深入研判房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)供求關(guān)(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動(dòng)(dòng)房地產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)向新發(fā)(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，擺脫多年來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。

　　我們有理由相信，房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)(chǎng)經(jīng)(jīng)過(guò)一段時(shí)(shí)間深度調(diào)整，在多重政策作用下，在經(jīng)(jīng)濟(jì)發(fā)(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進(jìn)(jìn)入平穩(wěn)發(fā)(fā)展階段。（本文來(lái)源：經(jīng)(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）