理發(fā)(fā)師陳志南跟朋友合伙在北京三里屯SOHO開(kāi)理發(fā)(fā)店已經(jīng)(jīng)七八年了。身處三里屯這個(gè)(gè)著(zhù)名的潮流之地，他不僅是時(shí)(shí)尚潮流的追隨者和創(chuàng)(chuàng )造者，也親歷了這個(gè)(gè)大型商業(yè)(yè)綜合體租金的起落。他周?chē)�的蒂g佉孕∶娣e為主，經(jīng)(jīng)營(yíng)種類(lèi)繁多，除了理發(fā)(fā)店，還有美甲店、修眉店、寵物店、服裝店、奶茶店、小型超市等。理發(fā)(fā)店周邊的租客已經(jīng)(jīng)換過(guò)很多，時(shí)(shí)常有空置店鋪。對陳志南來(lái)說(shuō)，房租是最主要的支出，再加上人工、水電等費(fèi)用，成本不低。

　　在電商沖擊下，一邊是租金帶來(lái)的高成本，再加上疫情影響，不難想象實(shí)(shí)體店鋪經(jīng)(jīng)營(yíng)者們的壓力。位于北京宣武門(mén)的一家百貨商場(chǎng)幾年前曾繁盛一時(shí)(shí)，名牌店鋪和專(zhuān)柜林立，如今已經(jīng)(jīng)冷冷清清。

　　仍有不少實(shí)(shí)體商業(yè)(yè)人氣很旺。特別是到了節(jié)假日，地下停車(chē)竟然一位難求。盡管外賣(mài)讓在家吃飯?jiān)絹?lái)越便利，每到飯點(diǎn)(diǎn)，在餐廳外面等位的食客仍然排隊(duì)?；ヂ?lián)網(wǎng)(wǎng)技術(shù)(shù)給實(shí)(shí)體商業(yè)(yè)帶來(lái)的當(dāng)然不完全是沖擊，還有各種自主操作的便利和趣味。有了互聯(lián)(lián)網(wǎng)(wǎng)，人們能在家中享受各種便捷，但實(shí)(shí)體商業(yè)(yè)帶來(lái)的體驗(yàn)不可或缺，這成就了大型商業(yè)(yè)綜合體的繁榮。

　　租金漲跌在一定程度上反映商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)的景氣程度，從數(shù)據(jù)上看，購物中心的表現(xiàn)好過(guò)商業(yè)(yè)街。根據(jù)中國房地產(chǎn)(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)對全國重點(diǎn)(diǎn)城市主要商業(yè)(yè)街和典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年下半年，我國主要商業(yè)(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚�平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較上半年有所擴(kuò)大；重點(diǎn)(diǎn)商圈（購物中心）商鋪?zhàn)饨鹚�平整體繼續(xù)回升，漲幅與上半年基本持平。

　　一二線(xiàn)城市眾多購物中心新開(kāi)業(yè)(yè)和奢侈品商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)(yè)，都彰顯了商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)的發(fā)(fā)展?jié)摿?。有關(guān)(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國個(gè)(gè)人奢侈品市場(chǎng)實(shí)(shí)現(xiàn)36%增長(cháng)，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶(hù)武漢以及12月在杭州舉行開(kāi)工儀式。從長(cháng)遠(yuǎn)看，促進(jìn)(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需是我國推動(dòng)(dòng)經(jīng)(jīng)濟(jì)高質(zhì)(zhì)量發(fā)(fā)展的長(cháng)期戰(zhàn)略，商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)將蘊(yùn)含巨大發(fā)(fā)展空間。2021年，商務(wù)(wù)部提出，用5年至10年時(shí)(shí)間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競爭力、美譽(yù)(yù)度的國際消費(fèi)中心城市。

　　對于很多大城市而言，新增商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)項(xiàng)目有限的背景下，以存量化改造為主要內(nèi)容的城市更新也將助商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)發(fā)(fā)展一臂之力。北京市提出鼓勵(lì)傳統(tǒng)商圈圍繞產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商業(yè)(yè)業(yè)(yè)態(tài)(tài)優(yōu)(yōu)化、空間品質(zhì)(zhì)提升、營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)(chuàng )新、區(qū)域品牌塑造、管理服務(wù)(wù)精細(xì)、開(kāi)放水平提高等進(jìn)(jìn)行全方位改造升級，到2025年，完成22個(gè)(gè)商圈改造升級。

　　如果大型城市商業(yè)(yè)綜合體更體現(xiàn)大而全，深入社區(qū)的小便利店則可以做到小而美。不難發(fā)(fā)現(xiàn)，有不少知名連鎖品牌開(kāi)始加快社區(qū)便利店的布局。未來(lái)，在社區(qū)生活便利化程度日益提升的大趨勢下，不僅是便利店，洗衣、養(yǎng)老、托幼等商戶(hù)對于小區(qū)周邊店鋪的租賃需求也可能隨之增多。

　　值得注意的是，同商品住房市場(chǎng)的發(fā)(fā)展一樣，商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)的發(fā)(fā)展在不同城市差異也十分明顯，須根據(jù)一地人口數(shù)量和消費(fèi)能力因城施策。商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)的發(fā)(fā)展固然會(huì)(huì )對城市綜合發(fā)(fā)展特別是在帶動(dòng)(dòng)消費(fèi)中發(fā)(fā)揮重要作用，而一旦脫離實(shí)(shí)際盲目上馬，供給過(guò)剩，也會(huì)(huì )造成大量空置以及資源浪費(fèi)。

　　對于大型商業(yè)(yè)綜合體而言，消費(fèi)需求的多樣化和商業(yè)(yè)供給端的同質(zhì)(zhì)化，給商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)轉(zhuǎn)型升級帶來(lái)了較大的壓力，大型商業(yè)(yè)綜合體應(yīng)將消費(fèi)需求掌握得更加透徹，尋求差異化發(fā)(fā)展路徑。關(guān)(guān)于臨街小商鋪和門(mén)面房，常常有人發(fā)(fā)問(wèn)，某一座城市的商鋪還能買(mǎi)嗎？商鋪有強(qiáng)烈的投資屬性，不要說(shuō)在同一座城市，就是同一條街或同一個(gè)(gè)商圈，不同位置、不同朝向的商鋪，在租金、人氣等方面的表現(xiàn)都有可能完全不同。如今大家常說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代的時(shí)(shí)代已經(jīng)(jīng)過(guò)去。對于仍然希望通過(guò)買(mǎi)商鋪實(shí)(shí)現(xiàn)資產(chǎn)(chǎn)保值增值的投資者而言，恐怕不少人還是會(huì)(huì )送上那句老話(huà)——投資有風(fēng)(fēng)險(xiǎn)，入手須謹(jǐn)慎。（本文來(lái)源：經(jīng)(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者：亢舒）