提到防控金融風(fēng)(fēng)險，為什么要特別關(guān)(guān)注金融和房地產(chǎn)(chǎn)之間的關(guān)(guān)系？如何實(shí)現(xiàn)二者之間的良性循環(huán)(huán)？圍繞上述問(wèn)題，經(jīng)(jīng)濟日報-中國經(jīng)(jīng)濟網(wǎng)(wǎng)記者采訪(fǎng)了國務(wù)(wù)院發(fā)(fā)展研究中心金融研究所助理研究員王洋。

　　金融資源向房地產(chǎn)(chǎn)過(guò)度集中

　　王洋表示，房地產(chǎn)(chǎn)成為重要的系統(tǒng)性金融風(fēng)(fēng)險源頭，很多風(fēng)(fēng)險最終會(huì )歸結(jié)到房地產(chǎn)(chǎn)，如不良資產(chǎn)(chǎn)風(fēng)(fēng)險，因此必須特別關(guān)(guān)注金融和房地產(chǎn)(chǎn)之間的關(guān)(guān)系。

　　王洋指出，2016年10月以來(lái)，在新一輪房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控政策作用下，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭初步得到遏制，但市場(chǎng)平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)仍然脆弱，房地產(chǎn)(chǎn)風(fēng)(fēng)險還在積累。

　　第一，房地產(chǎn)(chǎn)泡沫風(fēng)(fēng)險持續(xù)增大。在限購、限售、限貸等大力度調(diào)控政策的影響下，一、二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高位企穩(wěn)，但三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲明顯。一些房屋購買(mǎi)行為脫離了經(jīng)(jīng)濟性的考慮，而是取決于未來(lái)房屋價(jià)格能否持續(xù)上漲，混合了大量的避險和投機目的，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)(chǎn)泡沫風(fēng)(fēng)險。

　　第二，金融資源向房地產(chǎn)(chǎn)過(guò)度集中。從存量看，2016年個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)(chǎn)開(kāi)發(fā)(fā)貸款合計占到銀行貸款總額的27.8%，遠超其他行業(yè)(yè)。若加上以房地產(chǎn)(chǎn)為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)(chǎn)類(lèi)貸款占比更高。從增量看，2016年居民中長(cháng)期貸款占到當(dāng)年銀行全部新增貸款的45%，2017年該比例仍然接近40%。

　　第三，居民部門(mén)杠桿水平快速攀升。根據(jù)國際清算銀行(BIS)的測算，我國家庭部門(mén)杠桿率在2016年和2017年分別比上年提高5.6和4.0個(gè)百分點(diǎn)，在2018年3月末比2017年末繼續(xù)上升了0.9個(gè)百分點(diǎn)，達到49.3%。

　　第四，房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)債務(wù)(wù)風(fēng)(fēng)險增加。本輪房地產(chǎn)(chǎn)去庫存和價(jià)格上漲，刺激了房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)加杠桿。根據(jù)Wind分類(lèi)，上市住宅類(lèi)房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)凈負債率從2016年末的0.94持續(xù)上升到2018年1季度末的1.18，增幅達25.5%。同期商業(yè)(yè)地產(chǎn)(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)(chǎn)企業(yè)(yè)的凈負債率從0.55上升到0.72，增幅更高達30.9%。

　　第五，經(jīng)(jīng)濟金融環(huán)(huán)境變化加大風(fēng)(fēng)險。一是由于人口老齡化程度持續(xù)加深和收入與財富的分配差距不斷拉大，房地產(chǎn)(chǎn)有效需求趨于下降。二是2010年以來(lái)我國總儲蓄率持續(xù)下降，居民購房需要更多利用金融杠桿。高杠桿疊加高房?jì)r(jià)，風(fēng)(fēng)險持續(xù)加大。三是美聯(lián)(lián)儲加息推動(dòng)全球進(jìn)入利率上行周期，將導(dǎo)致包括房地產(chǎn)(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)(chǎn)價(jià)格調(diào)整，并加大居民房貸償付壓力。四是貿(mào)易摩擦和地緣政治等外部經(jīng)(jīng)濟金融風(fēng)(fēng)險加大，可能會(huì )傳導(dǎo)到國內(nèi)，進(jìn)而影響到金融和房地產(chǎn)(chǎn)領(lǐng)(lǐng)域。

　　多措并舉化解房地產(chǎn)(chǎn)金融風(fēng)(fēng)險

　　王洋認為，從房地產(chǎn)(chǎn)的金融和投資屬性出發(fā)(fā)進(jìn)行分析，可以為化解房地產(chǎn)(chǎn)金融風(fēng)(fēng)險、建設(shè)房地產(chǎn)(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制提供有益思路。同時(shí)，貨幣和金融政策也是房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控和長(cháng)效機制的一部分，應(yīng)兼顧短期和長(cháng)期目標，不斷完善并合理運用。

　　第一，加快制度改革和政策調(diào)整，改變長(cháng)期預(yù)期。一是加快財稅體制改革，降低地方政府對土地財政的依賴(lài)，化解地方政府的債務(wù)(wù)風(fēng)(fēng)險。二是適當(dāng)降低經(jīng)(jīng)濟增長(cháng)目標，不再把房地產(chǎn)(chǎn)作為穩(wěn)增長(cháng)的著(zhù)力點(diǎn)、把放松貨幣政策和房地產(chǎn)(chǎn)金融政策作為刺激房地產(chǎn)(chǎn)的工具，為化解房地產(chǎn)(chǎn)風(fēng)(fēng)險留出空間。三是反思并調(diào)整以往的房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控政策，如去庫存政策、棚改貨幣化政策等。

　　第二，加大稅收調(diào)節(jié)力度，弱化房地產(chǎn)(chǎn)投資屬性。弱化房地產(chǎn)(chǎn)本身的金融屬性和投資屬性，不宜過(guò)多從限制性政策入手降低市場(chǎng)流動(dòng)性來(lái)實(shí)現(xiàn)，否則容易導(dǎo)致價(jià)格信號失靈，市場(chǎng)陷入盲目、無(wú)序乃至恐慌狀態(tài)(tài)。應(yīng)更多從房地產(chǎn)(chǎn)投資的收益兌現(xiàn)環(huán)(huán)節(jié)和保有環(huán)(huán)節(jié)，加大稅收政策的調(diào)節(jié)作用，來(lái)抑制投資和投機行為。

　　第三，加強政策統(tǒng)籌協(xié)(xié)調(diào)，減少套利行為和風(fēng)(fēng)險傳染。建議在房地產(chǎn)(chǎn)調(diào)控和長(cháng)效機制建設(shè)中，強化中央的統(tǒng)籌協(xié)(xié)調(diào)職責(zé)?？紤]到當(dāng)前三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)(chǎn)風(fēng)(fēng)險更大，建議比照一、二線(xiàn)城市實(shí)施嚴格的限購政策和金融政策。

　　第四，發(fā)(fā)展住房租賃市場(chǎng)，分離住房消費和投資屬性?？紤]到由于房?jì)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致租售比嚴重失衡、租賃市場(chǎng)投資價(jià)值較低，應(yīng)加強國家政策支持和引導(dǎo)，在土地、稅收、立法及市場(chǎng)主體培養(yǎng)、金融工具應(yīng)用等多層面采取措施，加快發(fā)(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　第五，長(cháng)短期目標兼顧，完善貨幣和金融政策。在配合其他制度改革和政策調(diào)整基礎(chǔ)上，金融政策應(yīng)貫徹“房住不炒”的發(fā)(fā)展理念，保障“住”，遏制“炒”，引導(dǎo)市場(chǎng)長(cháng)期預(yù)期，平衡市場(chǎng)長(cháng)期供求。(經(jīng)(jīng)濟日報-中國經(jīng)(jīng)濟網(wǎng)(wǎng)記者 馬常艷)