對于符合科創(chuàng)(chuàng )中心建設(shè)的產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)，政府都能予以?xún)?yōu)惠。不像以前，必須符合硬性規(guī)定。

　　5%以下，這是倫敦、紐約、東京等國際大都市工業(yè)(yè)用地占建設(shè)用地的一般比重。25.6%，這是幾年前上海工業(yè)(yè)用地在建設(shè)用地中的占比，且地均工業(yè)(yè)總產(chǎn)(chǎn)值僅為紐約的1/2、東京的1/4。

　　不僅如此，上海開(kāi)發(fā)(fā)區(qū)土地利用績(jì)效評價(jià)顯示，工業(yè)(yè)園區(qū)之間，土地利用效益差異較大，用地績(jì)效不均，各類(lèi)開(kāi)發(fā)(fā)區(qū)之間差異達(dá)數(shù)倍甚至幾十倍。數(shù)據(jù)背后，反映的是上海工業(yè)(yè)用地占比過(guò)高、產(chǎn)(chǎn)出效率偏低的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　面對建設(shè)用地總量接近規(guī)劃天花板，如何挖掘潛力、盤(pán)活存量？產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)園區(qū)低效用地，如何二次開(kāi)發(fā)(fā)？上海面臨挑戰(zhàn)。

　　企業(yè)(yè)可自行開(kāi)發(fā)(fā)，土地權(quán)利人積極性提高

　　“以前，不少工業(yè)(yè)用地被政府收儲了。沒(méi)開(kāi)發(fā)(fā)的老廠(chǎng)房，評估后值不了多少錢(qián)。而且土地二次開(kāi)發(fā)(fā)的利益也和企業(yè)(yè)沒(méi)什么關(guān)(guān)系?！鄙蝦ＨA鑫股份有限公司總經(jīng)(jīng)理曹宇說(shuō)。

　　華鑫隸屬由上海儀表局轉(zhuǎn)制的上海儀電控股集團(tuán)，2009年起退出制造業(yè)(yè)，進(jìn)(jìn)軍商務(wù)(wù)不動(dòng)產(chǎn)(chǎn)。儀電下屬企業(yè)(yè)不少，工業(yè)(yè)用地面積大。但土地收儲模式下，原土地權(quán)利人積極性不高。

　　當(dāng)前，我國改變城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)(fā)主要是政府主導(dǎo)。如何鼓勵土地權(quán)利人和社會(huì )資本參與開(kāi)發(fā)(fā)？如何調(diào)動(dòng)各方參與改造開(kāi)發(fā)(fā)的積極性？

　　為此，上海允許原土地權(quán)利人以單一主體或聯(lián)(lián)合開(kāi)發(fā)(fā)體形式，按規(guī)劃在公益優(yōu)(yōu)先前提下，存量補(bǔ)地價(jià)，自行開(kāi)發(fā)(fā)；被收儲后公開(kāi)出讓的工業(yè)(yè)用地，原土地權(quán)利人可分享一定比例的土地收儲收益。

　　“現(xiàn)在，我們自己開(kāi)發(fā)(fā)建設(shè)，提升產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)能級?！蔽揮阡詈記芐屢d技術(shù)(shù)開(kāi)發(fā)(fā)區(qū)東區(qū)的華鑫天地一期，占地面積2.6萬(wàn)平方米，原老廠(chǎng)房一直低效使用。經(jīng)(jīng)過(guò)改造，建筑面積增加到5.8萬(wàn)平方米，引進(jìn)(jìn)了雀巢、摩拜、可可空間等?！霸瓉?lái)租金每天每平米1元多，現(xiàn)在5元多?！比A鑫副總經(jīng)(jīng)理蔡勇說(shuō)，10—12年就可收回改造成本。

　　“自己二次開(kāi)發(fā)(fā)收益高，所以我們也更加積極?！輩苡鈁f(shuō)。

　　通過(guò)定向供地等政策，支持產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)轉(zhuǎn)型

　　松江區(qū)真諾測量?jì)x表公司，幾年前想把原有單層廠(chǎng)房推倒重建，把精密測量?jì)x表的生產(chǎn)(chǎn)空間擴(kuò)容近5倍，但一直未能成功。

　　不久前，該公司總投資7000萬(wàn)元的擴(kuò)容項目正式開(kāi)工，年銷(xiāo)售額將達(dá)7億元，而松江區(qū)減免了真諾測量的土地出讓價(jià)款。這得益于上海創(chuàng)(chuàng )新規(guī)劃土地政策，推進(jìn)(jìn)具有全球影響力的科創(chuàng)(chuàng )中心建設(shè)。

　　一方面，降低產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)(fā)展成本。對存量工業(yè)(yè)用地提高容積率的，各區(qū)政府可以集體決策確定應(yīng)繳土地價(jià)款的收取比例；以彈性年期出讓的，可在出讓合同中約定土地使用權(quán)到期續(xù)期條件，區(qū)政府集體決策確定續(xù)期價(jià)格?！皩τ詵�簫{苿?chuàng )中心建設(shè)的產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)，政府都能予以?xún)?yōu)惠。不像以前，必須符合硬性規(guī)定?！睒I(yè)(yè)內(nèi)人士分析。

　　另一方面，支持園區(qū)平臺建設(shè)。在供地方式、物業(yè)(yè)持有要求上，園區(qū)平臺可以“帶產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)項目”掛牌，取得標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房類(lèi)工業(yè)(yè)用地、研發(fā)(fā)總部通用類(lèi)用地；在明確產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)準(zhǔn)入、利用績(jì)效等管理要求的前提下，可將50%的物業(yè)(yè)轉(zhuǎn)讓給創(chuàng)(chuàng )新型企業(yè)(yè)?！皩�好的產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)項目，相關(guān)(guān)部門(mén)可以定向供地?！睒I(yè)(yè)內(nèi)人士表示，一半物業(yè)(yè)可轉(zhuǎn)讓也減輕了園區(qū)開(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)的資金壓力。以前，開(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)必須全部持有，不得轉(zhuǎn)讓。

　　此外，為鼓勵引導(dǎo)增加產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)園區(qū)的配套服務(wù)(wù)功能，相應(yīng)政策把工業(yè)(yè)用地配套服務(wù)(wù)設(shè)施比例，由原來(lái)占總面積不超過(guò)7%提高到不超過(guò)15%；創(chuàng)(chuàng )新土地混合利用和建筑復(fù)合使用，實(shí)行規(guī)劃混合利用引導(dǎo)表的彈性規(guī)劃制度。

　　確保增加公共空間，防止企業(yè)(yè)只顧逐利

　　漕河涇開(kāi)發(fā)(fā)區(qū)東區(qū)的華鑫天地、華鑫中心內(nèi)，現(xiàn)代化建筑與綠樹(shù)、庭園相映，全開(kāi)放的花園式空間，成了附近居民最喜愛(ài)的休閑處。

　　“存量盤(pán)活更新改造，就要這樣！確保增加公共服務(wù)(wù)設(shè)施和公共空間，堅持公益優(yōu)(yōu)先?！鄙蝦Ｊ幸?guī)洼v窒嚓P(guān)(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，為防止開(kāi)發(fā)(fā)企業(yè)(yè)一心逐利，出臺了相關(guān)(guān)辦法。

　　對整體轉(zhuǎn)型項目，應(yīng)優(yōu)(yōu)先保障公益性設(shè)施建設(shè)，然后進(jìn)(jìn)行經(jīng)(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)(fā)。其中，公益性用地比例必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃要求。對零星盤(pán)活項目，應(yīng)向政府無(wú)償提供不低于10%的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠地等建設(shè)。如無(wú)法提供公益性建設(shè)用地的，應(yīng)將不少于15%的經(jīng)(jīng)營(yíng)性物業(yè)(yè)產(chǎn)(chǎn)權(quán)無(wú)償提供給區(qū)縣政府相關(guān)(guān)部門(mén)，用于公共用途。

　　另外，注重長(cháng)效機(jī)制，實(shí)施土地全生命周期管理，明確物業(yè)(yè)持有要求，減少投機(jī)風(fēng)(fēng)險。辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)型為產(chǎn)(chǎn)業(yè)(yè)類(lèi)項目的，以自用為主；轉(zhuǎn)為研發(fā)(fā)總部通用類(lèi)項目的，須持70%以上的物業(yè)(yè)；轉(zhuǎn)為商辦用地的，整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)(fā)單位，須持50%以上的物業(yè)(yè)；零星轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)(fā)單位，須持60%以上的物業(yè)(yè)。

　　如今，上海市已有96個(gè)項目、約629公頃存量工業(yè)(yè)用地納入盤(pán)活轉(zhuǎn)型計劃。其中，25個(gè)項目、約354公頃土地完成轉(zhuǎn)型方案，11個(gè)項目、約82公頃土地完成土地轉(zhuǎn)型手續(xù)，開(kāi)始建設(shè)。