近年來(lái)，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問(wèn)題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)(yè)亂象仍時(shí)(shí)有發(fā)(fā)生。大力發(fā)(fā)展住房租賃市場(chǎng)，法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

　　今年以來(lái)，全國多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)(yè)規(guī)范，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。11月23日，上海市人大常委會(huì)(huì )通過(guò)《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行；此前，以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場(chǎng)亂象；另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺(tái)相關(guān)(guān)細(xì)則，對維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求。

　　遏制租房亂象

　　記者梳理發(fā)(fā)現(xiàn)，北京和上海的《條例》均明確了租賃雙方的權(quán)利和責(zé)任。在房屋出租要求方面，明確了建筑、治安、面積、室內(nèi)空氣質(zhì)(zhì)量或衛(wèi)生、環(huán)(huán)保等方面的要求；在企業(yè)(yè)經(jīng)(jīng)營(yíng)方面，對住房租賃企業(yè)(yè)主體登記、房源信息發(fā)(fā)布、合同登記備案以及資金監(jiān)管等提出要求，明確將二房東納入監(jiān)管，同時(shí)(shí)保障租戶(hù)的資金安全。

　　北京房地產(chǎn)(chǎn)中介行業(yè)(yè)協(xié)(xié)會(huì)(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥表示，作為全國首部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，《北京市住房租賃條例》為市場(chǎng)管理創(chuàng)(chuàng )新留足了空間、奠定了基礎(chǔ)?！熬唧w來(lái)看，《條例》為市場(chǎng)主體設(shè)置了門(mén)檻，相當(dāng)于為個(gè)(gè)人二房東戴上了緊箍，為經(jīng)(jīng)營(yíng)服務(wù)(wù)行為打造了模板，為租賃資金加上了保險(xiǎn)鎖，為市場(chǎng)管理打造了操控臺(tái)，為市場(chǎng)調(diào)控設(shè)置了調(diào)節(jié)閥?！壁w慶祥說(shuō)。

　　“自《北京市住房租賃條例》實(shí)(shí)施以來(lái)，經(jīng)(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃企業(yè)(yè)等市場(chǎng)主體積極開(kāi)展自查自糾和宣傳培訓(xùn)工作，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)(yè)經(jīng)(jīng)營(yíng)策略，包括收房標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)(jià)、房源推廣以及業(yè)(yè)主、租客服務(wù)(wù)等?！必悮ぱ芯吭焊嘸壏治鰩燑S卉告訴記者，《條例》從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金等方面強(qiáng)化承租人的權(quán)益保障，遏制虛假房源、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象，同時(shí)(shí)通過(guò)多種糾紛調(diào)解機(jī)制，切實(shí)(shí)保護(hù)承租人權(quán)益。

　　針對安全風(fēng)(fēng)險(xiǎn)隱患巨大的“隔斷房”，北京和上海均明確禁止?！侗本┦兇》孔賡U條例》明確規(guī)定，以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住?！笆袌?chǎng)關(guān)(guān)注度較高的是客廳的分割和出租，對此，北京的規(guī)定非常嚴(yán)格，不但客廳不得單獨(dú)出租，陽(yáng)臺(tái)和儲(chǔ)藏室等區(qū)域也不得出租，這對于很多做分散式長(cháng)租公寓運(yùn)營(yíng)的企業(yè)(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)(jīng)營(yíng)空間將被壓縮?！?8安居客房產(chǎn)(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示。

　　完善監(jiān)管政策

　　為了避免租金水平過(guò)快上漲，增加租客負(fù)擔(dān)，多地出臺(tái)政策加強(qiáng)租金水平監(jiān)管。北京和上海規(guī)定，住房租金顯著(zhù)上漲或者有可能顯著(zhù)上漲時(shí)(shí)，可以依法采取漲價(jià)(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平；深圳則是繼去年公布二手房參考價(jià)(jià)之后，今年10月份公布了覆蓋該市各區(qū)的房屋租賃參考價(jià)(jià)格，為市場(chǎng)租金提供引導(dǎo)。

　　同時(shí)(shí)，對于租賃市場(chǎng)的金融風(fēng)(fēng)險(xiǎn)隱患，多地要求租賃企業(yè)(yè)將押金及租金通過(guò)第三方賬戶(hù)托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規(guī)定，住房租賃企業(yè)(yè)收取的押金和租金一般不得超過(guò)1個(gè)(gè)月和3個(gè)(gè)月，并需要通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；上海規(guī)定，住房租賃企業(yè)(yè)應(yīng)在商業(yè)(yè)銀行開(kāi)立住房租賃交易資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，并向社會(huì)(huì )公示，租賃企業(yè)(yè)一次性收取租金超過(guò)3個(gè)(gè)月及收取押金超過(guò)1個(gè)(gè)月，租金應(yīng)存入專(zhuān)用賬戶(hù)；廣州在《關(guān)(guān)于規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個(gè)(gè)賬戶(hù)、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式。

　　“今年以來(lái)，完善住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管政策是各地方政府在住房租賃領(lǐng)(lǐng)域的一項(xiàng)重點(diǎn)(diǎn)工作。各地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，北京、上海更是出臺(tái)了住房租賃條例，以立法形式加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管?！敝兄稈芯吭褐笖?shù)事業(yè)(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)(jìn)建議，為了充分落實(shí)(shí)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，要加快政府住房租賃信息化平臺(tái)建設(shè)，運(yùn)用信息化手段強(qiáng)化合同備案管理，并加強(qiáng)租賃合同備案與各項(xiàng)社會(huì)(huì )公共服務(wù)(wù)的關(guān)(guān)聯(lián)(lián)，以夯實(shí)(shí)市場(chǎng)監(jiān)管的數(shù)據(jù)與信息基礎(chǔ)。

　　業(yè)(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著(zhù)各地住房租賃政策的出臺(tái)，下一步的關(guān)(guān)鍵是落實(shí)(shí)各方責(zé)任、加強(qiáng)動(dòng)(dòng)態(tài)(tài)管控，建議調(diào)動(dòng)(dòng)基層治理體系與行業(yè)(yè)自律的力量，同時(shí)(shí)加強(qiáng)租賃信息平臺(tái)建設(shè)，夯實(shí)(shí)市場(chǎng)監(jiān)管基礎(chǔ)。

　　加強(qiáng)動(dòng)(dòng)態(tài)(tài)管控

　　與商品房從地塊出讓、規(guī)劃報(bào)建、預(yù)售審批、物業(yè)(yè)管理等全鏈條、全過(guò)程監(jiān)管不同，租賃涉及的管理范圍更為廣泛。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，一方面要將街道、社區(qū)、村居等基層治理力量調(diào)動(dòng)(dòng)起來(lái)，另一方面還要將行業(yè)(yè)自律的力量發(fā)(fā)揮出來(lái)，形成政府監(jiān)管、行業(yè)(yè)自律、微觀(guān)主體監(jiān)督或舉報(bào)的體系?！吧蝦４舜偉l(fā)布的《條例》就是明確了條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）負(fù)責(zé)、村居協(xié)(xié)助、行業(yè)(yè)自律的治理機(jī)制，有望形成有效的綜合治理體系?！崩鈑羆握f(shuō)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，首先，相關(guān)(guān)政府部門(mén)要排查清楚社區(qū)租賃狀況，統(tǒng)計(jì)住戶(hù)信息，列入網(wǎng)(wǎng)格化管理；其次，對于出現(xiàn)不退押金等違規(guī)行為即刻處理，明確懲罰措施，保證租賃群體的合法權(quán)益；再次，各部門(mén)之間要加強(qiáng)協(xié)(xié)調(diào)、合力行動(dòng)(dòng)，多方面著(zhù)手排查不良中介機(jī)構(gòu)等主體。

　　實(shí)(shí)際上，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)(yè)發(fā)(fā)展，中央及地方政府在加強(qiáng)保障性租賃住房方面也在不斷探索。比如，2021年保障性租賃住房政策推出，圍繞其建設(shè)配套出臺(tái)了一系列支持政策，逐漸形成了住房租賃“融投管退”的商業(yè)(yè)模式閉環(huán)(huán)。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月份，全國有超80個(gè)(gè)省市出臺(tái)了關(guān)(guān)于推動(dòng)(dòng)保障性租賃住房發(fā)(fā)展的地方性文件?！笆�四五”期間，全國40個(gè)(gè)重點(diǎn)(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），其中，2021年已完成94.2萬(wàn)套（間），2022年計(jì)劃籌集240萬(wàn)套（間）。除40個(gè)(gè)重點(diǎn)(diǎn)城市之外，另有34個(gè)(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計(jì)劃，共約123萬(wàn)套（間）。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)(jìn)表示，今年，兼顧短租管控與長(cháng)期保障性租賃住房籌建等相關(guān)(guān)政策密集出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)(fā)展力度明顯增強(qiáng)?！霸詒本?、上海的示范帶動(dòng)(dòng)下，未來(lái)或有更多城市出臺(tái)住房租賃相關(guān)(guān)政策，進(jìn)(jìn)一步規(guī)范行業(yè)(yè)發(fā)(fā)展，推動(dòng)(dòng)形成‘租購并舉’的住房格局?！眹?yán)躍進(jìn)(jìn)說(shuō)。（中國經(jīng)(jīng)濟(jì)網(wǎng)(wǎng)記者 李方）